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2025年2季度
自2020年4月30日，中国证监会、国家发展改革委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》以来，公募REITs在中国的发展进入了快车道。毕马威特别推出《数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊》系列文章，为有意参与公募REITs的原始权益人、基金管理人、投资者及其他利益相关方定期总结最新的政策和回顾市场数据。
第一部分
本季最新政策解读
2025年5月6日，福建省人民政府办公厅近期也印发《关于进一步推动资本市场服务科技型企业高质量发展的若干措施》，其中提出与证券交易所强化公募REITs产品政策、信息互通，支持大数据、人工智能、物联网等新型基础设施领域项目发行REITs产品，鼓励回收资金用于科技创新领域投资。
2025年5月14日，广州市印发《广州市关于促进养老金融高质量发展若干措施》通知，支持符合条件的养老产业企业通过上市、挂牌、发债等方式，扩大直接融资渠道，探索养老领域符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金。
根据新华社2025年5月15日消息， 中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）。
2025年6月16日，浦东新区发改委、国有资产监督管理委员会等多机构印发《浦东新区推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报发行的若干措施》，建立基础设施REITs平台，完善基础设施REITs项目储备库，优化土地、税务等配套支持举措，鼓励支持企业以设立项目公司方式拿地新建、改扩建项目，并以开展基础设施REITs为导向做好产权结构、投融资方案、运营管理等规划。吸引更多优质中介机构在新区设立法人机构、分支机构或区域性总部，依托新区基础设施REITs项目储备库，建立原始权益人与中介机构定期沟通对接机制、开展培训会等，打造公募REITs申报和发行的良好生态。
在各项政策的大力支持下，公募REITs 市场持续提质扩容，朝着规范化和成熟化的方向不断发展。6月18日，全国首批2只数据中心REITs——南方万国数据中心REIT、南方润泽科技REIT获得中国证监会准予注册的批复。截至2025年上半年末，公募REITs总市值已突破人民币2,000亿元。展望未来，中国公募REITs市场规模将继续发展壮大，成为我国盘活存量资产、服务实体经济的重要金融工具。
第二部分
本季市场数据简报
1
市场规模
截至2025年2季度末，中国公募REITs的募集资金规模1达人民币1,847亿元，68只公募REITs的总市值为人民币2,055亿元，较2025年1季度末上升10.4%。
从底层资产类型2来看，园区基础设施占比为26.5%、交通基础设施占比为19.1%、环保能源与水利为16.2%、仓储物流以及消费基础设施占比皆为13.2%、保障性租赁住房占比为11.8%，其中，房地产类（产权类）公募REITs占比超过6成。
图1：中国公募REITS底层资产分布（68只产品）
来源：市场公开信息及毕马威分析2
本季度市场动态
2025年2季度，中国公募REITs市场继续扩容，共有4只新上市的公募REITs产品。与上季度市场情况类似，普遍出现公众投资者中签率低以及首日涨幅较大的现象，也从侧面反映出公募REITs这一相对稳健的投资产品仍是市场的热点，继续收到投资者的追捧。本季度内新上市的公募REITs产品具体如下：
表1：2025年2季度内新上市REITs
来源：市场公开信息及毕马威分析南方顺丰物流 REIT作为深圳市首单民间投资发起的仓储物流公募REITs，其底层资产位于深圳、武汉和合肥三个核心物流枢纽地带。
而华泰苏州恒泰租赁住房REIT作为江苏首单租赁住房REIT，完成了江苏省租赁住房领域公募REITs的首次突破。
此外，两市交易所在2025年2季度内新受理了6只公募REITs产品的首发上市申请和1只公募REIT产品的扩募申请，具体如下：
表2：2025年2季度内受理的首发上市申请的REITs
来源：市场公开信息及毕马威分析表3：2025年2季度内受理的扩募申请的REITs
来源：市场公开信息及毕马威分析其中，凯德商业C-REIT是首只由国际化资产管理公司在中国申报的消费类公募REITs产品，意味着中国REITs市场国际化进程迈出关键的一步，未来发行主体范围将持续拓宽，呈现多元化格局。
创金合信电子城REIT是北京市朝阳区首单公募REITs项目。
3
市场表现
本季度内，68只公募REITs的平均涨幅3为7.4%，同期沪深300指数仅上涨1.3% ，继续强于大盘走势。在此期间权益市场受美国关税政策及全球贸易战的扰动影响，市场波动剧烈，虽然市场资金并未大规模从权益类资产流向避险类资产，但避险类资产表现仍然强劲。
具体到底层资产来看，各类资产均强于沪深300指数。其中，涨幅最大的为保障性租赁住房和消费类基础设施，二者平均涨幅皆为16.2%，而园区基础设施涨幅最小，平均涨幅为1.8%；非产权类总体涨幅低于产权类，平均涨幅为7.0%。
图2：中国公募REITS房地产类
注：后复权后价格
来源：市场公开信息及毕马威分析
图3：中国公募REITS非房地产类
注：后复权后价格
来源：市场公开信息及毕马威分析
截至2025年2季度末，共有8只公募REITs已跌破发行价，与2025年1季度相比略有增加，房地产类（产权类）与非房地产类（非产权类）公募REITs产品皆有分布。以复权后的价格为参考，交通基础设施上涨最少，较发行价仅上涨15.8%，保障性租赁住房和消费基础设施表现最好，较发行价上涨68.0%以及58.7%，各类公募REITs平均较发行价上涨36.1%。
表4：2025年2季度末各类REITs市场表现
来源：市场公开信息及毕马威分析4
估值水平
本季度内，公募REITs平均估值水平略有上升，市场整体P/NAV4倍数为1.31x，较上季度上升6.6%。其中，保障性租赁住房受益于稳定的租金收入及出租率，估值倍数上升幅度最大，涨幅约14.4%；园区基础设施估值倍数上升幅度最小，涨幅约2.2%。同时，本季保障性租赁住房的估值倍数最高，达到了1.61x，超过平均估值水平22.9%。
表5：当前估值水平
来源：市场公开信息及毕马威分析5
非产权类REITs底层资产的估值变动
我们追踪了2021年首批上市的4只非产权类REITs在2021-2024年期间底层资产估值的变动情况。根据2021-2023年的评估报告，非产权类REITs底层资产的剩余经营年限逐年缩短，估值在过去三年间皆呈现下降趋势，其中，2022年和2023年分别下跌约2.3%和3.1%。浙商沪杭甬REIT受制于较短的经营年限（10年），底层资产估值的下跌速度远大于另外三只非产权类REITs，这也从侧面说明了估值对其剩余经营年限较为敏感。2024年由于收入下降或成本大幅上升等原因，底层资产的价值较上一年下降超过12%。
图4：2021年上市非产权类REITs底层资产总体评估价值
数据来源：REITs年报、万得回顾2021年首批上市的4只非产权类公募REITs，除富国首创水务REIT外（底层资产为4家净化厂组合），剩下三只非产权类REITs的运营状况5在2024年间都有不同程度的下滑，也反映出自2023年以来中国经济面临着从投资驱动向运营效率驱动的转型挑战。通过富国首创水务REIT的经营表现，也能够看出，资产组合能在一定程度抵御单一底层资产带来的经营风险。
图5：平安广州广河REIT
数据来源：REITs年报、万得图6：中航首钢绿能REIT
数据来源：REITs年报、万得图7：浙商沪杭甬REIT
数据来源：REITs年报、万得图8：富国首创水务REIT
数据来源：REITs年报、万得从上图可以看出，非产权类REITs底层资产的估值变动，与其实际经营状况有一定的关联性，其中平安广州广河REIT底层资产估值下跌较多（与2023年相比，下跌15%），车流量和通行费收入的下滑从而导致税息折旧及摊销前利润（下降至1.3亿元）较去年同期下降是主要原因。最后，短期看，公募REITs的市值和其底层资产的估值变动关联不大。
注释：
[1] 此处募集资金规模为扩募后的总体募集资金规模。
[2] 此处底层资产分类与万得咨询保持一致，其中，能源基础设施、生态环保、市政设施以及水利设施由于REITs数量相对较少，合并为环保能源与水利。
[3] 平均涨幅数据为2025年2季度较2025年1季度的涨跌幅平均值
[4] P/NAV的定义：季度末收盘价（不复权）/距该季度末最近一期披露的期末基金份额公允价值参考净值（若无，则采用最近一期披露的期末基金份额净值或发行价）
[5] 首批上市非产权类REITs的2021年经营数据周期为2021年6月7日（基金合同生效日）-2021年12月31日，2022年-2024年数据均为完整会计年度数据
毕马威中国一直以来持续关注公募REITs的相关政策和市场发展的最新动态，我们拥有一支经验丰富的公募REITs服务团队，致力于通过专业力量为相关各方提供各项专业服务，助力公募REITs市场的高质量发展，为推进多层次REITs市场建设贡献力量。
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数说REITs | 市场观察之季度回顾期刊（2024年4季度及2025年1季度）
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