前言：穿越分水岭，定义价值新坐标
去年，在2025营收500样本企业研究报告开篇，我们曾表示：物业服务如同无声的脉络，串联起现代生活的呼吸与心跳。时至今日，这句判断依然成立，但“呼吸”的节奏已然改变，“心跳”的频率正在剧烈分化。
中国物业行业正站在一道清晰且陡峭的分水岭之上。岭的这一侧，是过去二十多年依托房地产开发红利、以管理面积论英雄的“规模扩张时代”；岭的那一侧，是地产周期彻底逆转、增量开发见顶、存量博弈全面开启的“价值重构时代”。当下，正是行业从岭的一侧翻越到另一侧的关键爬坡期。
在这个爬坡过程中，一个现象格外刺眼，也格外值得深思：行业总营收仍在增长，但增长的红利已不再落向每一家企业。
今年的营收500样本企业榜单显示，百亿级头部阵营愈发稳固。TOP10样本企业以2%的企业数量，攫取了样本企业近40%的营收。而与之形成鲜明对比的是，超过六成的上榜企业营收仍停留在5亿元以下，它们贡献了样本六成的企业数量，却仅仅分得约13%的总营收。5亿元，这条我们去年称之为“转型突围线”的刻度，在今年已悄然演变为许多企业难以跨越的“生存生死线”。
去杠杆、挤水分、回归本质，已成为现阶段行业的主旋律。告别了过去依托关联房企输血和疯狂并购的粗放扩张，营收500样本企业榜单清晰地传递出一个信号：营收质量优于营收规模，现金流安全优于账面利润。我们在数据处理与交叉分析中注意到，尽管500家样本企业总营收保持稳定增长，但企业的增长逻辑已发生根本性迁移，从关注“合约面积”转向关注“饱和收入”，从追逐“在管体量”转向精耕“单坪效能”。那些曾因非业主增值服务“虚胖”的营收正在消退，而真正来自社区增值服务和非住业态的专业收入，正在成为区分优胜者与落伍者的标尺。
为何会出现如此巨大的断层？答案藏在营收结构的显微镜下。过去，许多物企拥有一块“轻松的奶酪”：来自关联地产公司的案场服务、前介咨询等非业主增值服务。随着地产开发的急刹车，这块奶酪正在迅速消融。与此同时，真正考验企业内功的社区增值服务(如养老、托育、资产经营)和非住业态专业服务(如医院后勤、高校物业、城市服务)，却并非一朝一夕能够建立。于是，残酷的分化发生了：在新赛道上具备接续能力的企业向上跃迁，能力停滞者则原地徘徊甚至黯然滑落。
这正是我们今年依然坚持以营业收入作为核心观察窗口的底层逻辑。在行业洗牌的深水区，营收不再仅仅是一个规模指标，它同时回答了三个关乎生死的战略命题：
一是市场竞争力。在新赛道、新区域，客户是否愿意为你的服务持续付费？
二是抗周期韧性。当旧红利消退，新增长点是否已经实质性补位？
三是结构演化真相。哪些新业态真正长成了“第二曲线”，哪些仍停留在提案的蓝图里？
当然，我们仍将坦诚地面对数据的局限。本报告覆盖的500家样本企业，既包括财务透明的上市物企、新三板物企，也包括大量未上市的行业参与者。对于后者，我们基于与企业沟通、公开信息、行业对标与多维模型进行审慎推演、交叉验证，力求精准。我们深知，在集中度高度分散的行业，营业收入数据的推算如同绘制一幅动态星图，虽有科学框架为基，仍难避细微偏差。若您发现局部星光失准，恳请指引修正。我们始终相信，一份真正有生命力的行业报告，不是封闭的终局判决，而应是一场开放的理性对话。
当您翻开这份报告，您看到的不仅是500家企业的营收数据与站位排序，更是一幅行业在重构中寻找新平衡点的动态地图。一切深刻的行业变革，皆始于对关键指标的诚实凝视，以及基于这种凝视所激发的集体行动。
行业全景展望：进入低增长新常态，深度服务成重点
历经四十余年积淀，中国物业管理行业已完成从无到有、由小及大的历史性跨越。2019年，行业年度营收首破万亿元关口，这不仅是一组数字的跃升，更标志着物业管理正式从规模扩张阶段，转入高质量发展的全新周期。
根据全国经济普查数据、中国物业管理协会权威统计，并结合行业发展动态与中长期趋势，中物智库对物业行业全景进行了系统性的更新测算与趋势展望。以2013年第三次经济普查的经营总收入为基准锚点，可以看到，自此以来，物业行业经历了明显的三个发展阶段。
第一阶段(2013-2021年)：红利叠加下的快速扩张。
在第一个五年周期内(2013-2018年)，行业营业收入以17.25%的年复合增长率持续攀升，于2018年达到9066.1亿元，次年成功突破万亿大关。至2021年，全行业经营收入已站上1.42万亿元台阶；管理面积则由2013年的154.9亿平方米扩展至2021年的351.0亿平方米，年均新增约24.5亿平方米。这一轮扩张，根植于房地产开发黄金时代的“交付红利”与资本市场的“估值红利”两大红利的叠加释放，新建楼盘源源不断转化为在管面积，资本市场的估值红利助推上市物企以高PE倍数进行融资并购，规模实现快速跃升。彼时，行业叙事围绕“跑马圈地”展开，核心竞争力体现为拓盘能力、母公司资源禀赋与并购整合效率。
第二阶段(2022-2024年)：去泡沫与逻辑重构。
随着房地产行业进入深度调整期，物业行业从“规模崇拜”中清醒。全行业营收增速进一步收窄，管理面积增速同步回落。这一阶段，关键词是“去泡沫”：非业主增值服务收入承压、并购商誉风险集中暴露、低质项目主动清退。经历阵痛式调整后，行业逐步回归服务本质，发展逻辑开始重构。
第三阶段(2025-2030年)：低增速下的高质量发展。
根据中物智库预测数据，在经历前期高速扩张后，2025至2030年中国物业管理行业将步入更为成熟、理性的发展阶段。2025年，全行业营收规模预计达1.81万亿元，同比增长3.34%，并预计2029年达到2万亿元；管理面积预计为403.89亿平方米，同比增长2.12%。
告别快速增长的规模红利，未来增长动力将主要源自三大方向：存量盘源的深度运营、非住业态的专业化渗透，以及增值服务从“概念验证”走向“利润兑现”。
透过宏观数据，我们看到的是行业底层商业模式的深刻裂变。
一是增速换挡，从“高速增长”到“低个位数增长”成新常态。至2030年，营收增速预计放缓至1.31%左右，管理面积增速降至1.06%左右，管理面积逼近天花板，接近全国城镇建成物业理论上限。这意味着，依靠“摊大饼”式外延扩张做大规模的路径，已行至终点。
二是单坪瓶颈，单坪创收提升遭遇天花板。行业单坪创收由2013年的26.42元/㎡增至2025年的44.87元/㎡，十二年间几近翻倍。然而，未来提升空间趋于收窄，预计至2030年达到约47.0元/㎡。这一数据亦从侧面揭示，仅靠基础物业服务提效有限，增值服务的实质性突破，或许才是打破单坪创收天花板的根本路径。
三是营收与管理面积增速之间的“剪刀差”收窄。过去十余年，营收增速始终高于面积增速，反映出单位面积价值挖掘能力的持续增强，单平米产出的提升正在成为增长主引擎。但这一剪刀差正逐步收窄，增值服务创新已进入竞争更为激烈的“深水区”。
中物智库认为，2013至2021年间那条陡峭的上行曲线，是地产红利的投射；而其后趋于平缓的轨迹，才是物业行业真实能力演进的写照。两万亿，不是终点，而是行业回归服务本质后的全新起点，当管理面积不再无限扩张，深度服务的能力，将最终决定谁能切分那块不断变厚的“价值蛋糕”。
营收500样本企业多维度分析：结构、分化与竞争格局
(一)总体概况：规模、门槛与集中度
1.样本总览：总营收突破5400亿元，门槛跃升至0.52亿元
2026年(以2025年度业绩为基准，下同)营收500样本企业营业收入总值达5429.16亿元，同比增长3.02%，营收增长进入“低速但稳健”运行区间。其在行业总营收中占比约30%，与上年基本持平，样本对行业趋势的代表性保持稳定。
然而，不同营收层级之间的贡献度差异悬殊。TOP10样本企业贡献近四成，TOP100样本企业占七成以上份额，金字塔尖结构稳固，二八效应被进一步放大。
百亿级企业达10家，与上年持平。TOP10样本企业合计实现营收2119.71亿元，同比增长3.93%，占营收500样本企业营收比重达39.04%，在行业总收入中占比达11.70%，分别较上年同期增加0.34个百分点和0.07个百分点，行业集中度持续提升。
TOP30样本企业实现营业收入3020.56亿元，同比增长2.97%，在营收500样本企业中占比超过半数(达到55.64%)，在行业总营收中占比达到16.67%。这意味着，仅6%的头部企业贡献了样本企业超过半数的营收。
TOP100样本企业合计营收4106.92亿元，同比增长2.65%，在营收500样本企业中占比高达75.65%。换言之，头部20%的企业贡献了样本企业近76%的营收，剩余400家企业仅分享不到四分之一的份额。
2.分层指标解读：门槛、均值与中位数
(1)入围门槛：底部竞争持续升级
2026年营收500样本企业入围门槛为约0.52亿元，较去年提升约4%。这一增幅看似温和，实则折射出行业底部的激烈竞争，每年均有相当数量的尾部企业被挤出榜单，入围门槛的每一次微小抬升，都对应着一批企业的黯然离场，反映出行业底部生存底线正在不断上移。
(2)均值与中位数：被“平均”掩盖的真实图景
2026年营收500样本企业营收均值约10.86亿元，中位数近3.5亿元，均值/中位数比值3.12倍。这一悬殊差距表明，少数超大型头部企业严重拉高了整体平均水平，超过半数的入围企业年营收不足3.5亿元，这才是行业最真实的分布特征。
各层级均值与中位数对比，进一步揭示了四大结构性失衡。
观察一：无处不在的“右偏分布”。所有区间均值均显著高于中位数，呈现典型的“右偏分布”特征。在每个层级内部，少数头部企业的营收远高于多数企业，从而拉高了整体均值，这表明“平均数”在各层级都是“危险的幻觉”。例如，TOP500均值达10.86亿元，但若剔除TOP100企业(贡献75.65%营收)，剩余400家企业的实际均值仅约3.31亿元。行业的“大”，本质上是少数头部企业的大。
观察二：分化明显。没有哪个层级可以幸免于分化，区别仅在于程度不同。从即使在TOP10内部，均值也是中位数的1.21倍；在TOP500内部，这一倍数达到3.12倍。层级越靠后，“少数巨头拉高平均数”的现象越严重。对于处于长尾位置的企业而言，均值参考意义有限，决定其生存境遇的，是门槛值，而非均值。
此外，TOP10门槛(112.3亿元)与TOP500门槛(约0.52亿元)之间相差近216倍。这一悬殊跨度，直观地刻画了行业从头部到尾部极为陡峭的层级落差，是物业行业“长尾极长、头部极重”金字塔结构的量化印证。大部分企业处于规模“温饱线”附近，而塔尖的少数企业则遥遥领先。
观察三：TOP10企业名单稳定。聚焦于金字塔顶端，TOP10的名单连续两年未发生变化，但TOP10门槛为112.3亿元，较上年的127.57亿元下降约12%。与此同时，该区间的均值从上年的203.95亿元升至211.97亿元，中位数从166.92亿元升至175.74亿元。门槛下降而均值与中位数“双升”，这一组合看似矛盾，实则指向一个清晰的结论：部分企业因业务调整业务营收暂时暂时收缩，但头部阵营的整体实力仍在增强，进入壁垒并未因门槛的统计性下降而降低。未来的TOP10之争，将更多地体现为“谁更好”的质量比拼，而非“谁更大”的规模竞赛。
观察四：10亿元的心理锚点。TOP100门槛持约10亿元，同时TOP200中位数也恰好落于10亿元附近，说明10亿营收已成为物业企业能否进入“主流玩家俱乐部”的关键分界线。TOP100中位数约18亿元，均值41.07亿元，揭示TOP100内部增长极不均衡，约50家企业集中在18亿元以下，均值被少数百亿级巨头大幅拉高。
(二)区域格局：粤京沪浙领跑，中西部梯次跟进
基于营收500样本企业的统计，物业行业的区域版图呈现出“强者恒强、高度集聚、梯度分化”的特征。资源与资本持续向高能级区域流动，区域间的发展鸿沟不仅体现在企业数量上，更体现在营收质量的巨大差异上。
1.省份分布：粤沪京浙五强主导，区域分化加剧
营收500样本企业覆盖全国28个省(市/自治区)，但高度集中于少数经济发达省份。广东、上海、北京、浙江四省市合计上榜企业203家，以40%的企业数量贡献了全样本近76%的营业收入，行业区域集中度处于极高水平。
广东省93家样本企业，以压倒性优势位居榜首，贡献了营收500样本企业营收的50%以上，这意味着超过一半的营收集中于广东一省的样本企业，且其企业平均营收约为全国均值的2.7倍，远超其他省份，远超其他省份。广东的压倒性优势，根植于三个底层逻辑：
一是总部经济效应。深圳与广州形成“双核驱动”，汇聚了万物云、招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业等TOP10企业。总部所在地意味着战略决策、资本运作与品牌溢价的绝对掌控权。
二是大湾区红利释放。粤港澳大湾区的城市群一体化发展、高城镇化率与城市更新需求，为物业管理提供了庞大的存量市场增量空间和城市服务新赛道机会。
三是市场化先发优势。作为内地物业发源地，广东省物业行业拥有完整的人才培养体系、成熟的供应链体系、先进的管理模式和经验，形成了难以复制的软性壁垒。
上海、北京、浙江总部经济效应显著，三省市合计110家企业，贡献营收500样本企业约25%的营收，是最重要的行业集聚区之一。上海和北京凭借一线城市的高物业费水平和总部经济带来的高端商写、政府公建项目，实现了较高的营收总量，其中，上海上榜企业42家，贡献营收500多亿元，北京上榜企业37家，贡献营收超400亿元；浙江以杭州为核心，民营物企活力充沛，是绿城服务、南都物业、滨江服务等品牌物企集聚，在品质物业和智慧社区领域形成了鲜明的差异化竞争力，31家企业贡献近400亿营收。
成渝经济圈(重庆、四川合计42家)与长江中游(湖北、湖南合计32家)正在成为行业新的增长极，虽然单体规模不及沿海地区，但凭借广阔的市场腹地和政策倾斜，区域型国有物企正在加速崛起，行业增长极正从沿海单极向沿江多极扩散。
2.城市能级分析：资源向高价值区域集中
在行业“聚焦深耕”战略下，资源持续向高价值区域及核心城市集中，这些城市不仅贡献了高额的管理费基数，更孵化了行业的领军企业。
深圳66家企业贡献近1600亿元营收，规模超过了上海(42家，500多亿)、北京(37家，400多亿)、浙江(31家，近400亿)三省市之和。同时，广州19家样本企业贡献超过500亿的营收，这也验证了万物云、招商积余、华润万象生活、保利物业、中海物业等为代表的深广系物企，具备极强的跨区域复制与资本整合能力。
成都(23家)与厦门(22家)分别作为西南与海西地区的中心城市，吸引了省内及周边区域优质物企的集聚，成为区域总部争夺战的关键节点。
(三)榜单动态解读：谁在上升，谁在滑落？
2026年营收500样本企业榜单呈现出“头部稳定、腰部激战、尾部换血”的鲜明特征。TOP50企业排名稳定性最高，TOP10仅位次有所调整，名单与上年完全一致，头部企业在品牌、资本、规模等方面已构筑起较高的进入壁垒。而100名以后的区间排名变动显著加大，企业位次的大幅波动反映出腰部竞争的激烈程度。新晋榜单企业多为区域性专业服务商，在学校物业、医院物业、园区物业等细分赛道具备差异化能力，部分受益于国企后勤改革或城市服务外包政策。落榜企业则普遍因营收未能跟上门槛提升的步伐，或项目过于集中、大客户流失后无法补充，缺乏市场化外拓能力等。
从升降归因来看，排名上升的企业多遵循三大路径：依托国企背景获取城市更新与政府公共服务项目的区域深耕型国企；在医院、学校、公建等非住赛道建立专业壁垒的细分领域领先企业；以服务品质实现品牌溢价、获取高收缴率与续约率的品质驱动型企业。而排名下滑的企业则普遍暴露出三大风险：对关联房企依赖过重、核心城市存量项目竞争失守、区域市场容量有限且业态单一。这些企业缺乏市场化外拓能力和差异化的护城河，在行业从“增量依赖”向“存量博弈”转型的过程中，结构性短板被充分暴露。
此外，部分企业因并购整合、业务重组等原因不再适用于独立排序，也间接影响了榜单的动态格局。这一现象提示，在行业整合加速的背景下，未来榜单的企业变化或将更加剧烈。
2026年榜单的动态变化表明，物业行业已进入“强者恒强、弱者出局”的深度分化阶段。上升与下滑的分水岭，不在于企业规模大小，而在于其是否具备市场化外拓能力、业态结构的抗周期性以及存量盘活的运营效率。
结语：没有“躺赢”的捷径，只有“笃行”的征途
去年的报告我们提出，营业收入是企业的“三重镜像”。今年，这面镜子照出了更清晰的轮廓：头部企业用生态对抗周期，中部企业用专业建立护城河，尾部企业用特色寻求生存权。
透过营收500样本企业数据，我们看到的不只是一个行业的营收排名，更是一个个企业用脚投票的战略选择。有人退，有人进；有人做减法，有人做加法；有人撤出老旧小区，有人专门“啃硬骨头”
当营收数据不再仅是财务数字，而成为服务价值的量化表达，物业行业正迎来从“规模红利”向“价值红利”的历史性转折。行业增速放缓、利润变薄、竞争加剧是既定事实，但透过现象看本质，这是一个正在去泡沫化、回归服务本源的健康市场。
在营收重构的价值新时代，三种新型生产力正在形成：服务力，单位营收带来的客户满意度；科技力，数字化投入产生的边际效益；生态力，多元业务协同的增值空间。
行业整体营收步入平稳增长期，但结构性机会永远存在。对于任何一家志在长远的企业，无论规模大小，都必须回答一个战略问题：如今的营收，是来自不可复制的资源，还是来自可复制的核心能力？
2026年的营收榜单已经给出清晰的启示：答案，正在不可逆转地滑向后一个选项。
未来已来。在2030年2万亿市场规模的新图景中，那些能够将“空间服务”转化为“生活价值”、把“数据资产”沉淀为“服务能力”的企业，终将在营收棱镜的折射中，显现出穿越周期的真正光芒。
关于数据来源与准确性的说明
本研究报告以主营业务在中国内地的500家企业作为样本，涵盖主板上市物企、新三板物企及其他非上市物企。营业收入是以2025年度业绩数据为基准，其中，部分企业数据因信息披露有限，是结合企业提交、过往表现、行业对标及多维建模推演得出。
尽管我们力求通过科学方法与交叉验证提升数据精度，但受统计口径差异、非公开数据估算等因素影响，部分企业的营收数据可能存在细微偏差。若您发现疏漏或失准之处，恳请不吝指正，我们将及时核查并更新。
物业行业的分散性与服务模式的快速迭代，使得营收数据的追踪如同“动态拼图”，既需严谨的财务逻辑，也需对区域差异、业务结构变化的敏锐洞察。我们深知，任何模型推演皆无法完全替代企业真实经营数据，因此特别呼吁更多物业企业加入本项研究，共同完善行业基准数据库。
我们期待与业界同仁携手，以开放、透明的数据生态，照亮物业行业高质量发展的前路。
文章为作者独立观点，不代表联华证券配资_专业合规配资公司_杠杆配资交易门户服务观点
相关文章
